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Retención del 3 % en la venta de inmuebles por no residentes

Antes de firmar una venta o revisar una devolución, conviene entender la retención del 3 %, el Modelo 211 y su relación con la tributación final del vendedor no residente.

Alejandro Pérez Hernández. Revisado el 29 de julio de 2026.

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Resumen ejecutivo

En la venta de un inmueble situado en España por una persona no residente, el adquirente debe revisar la obligación de retener e ingresar un 3 % del precio como pago a cuenta. Después, el vendedor debe conectar esa retención con su tributación final mediante el Modelo 210.

Esta guía es orientativa y no sustituye el análisis de la escritura, residencia fiscal, valores de adquisición y transmisión, gastos ni plazo aplicable.

Ámbito de aplicación

  • Venta de inmueble situado en España por transmitente no residente.
  • Operación sin establecimiento permanente y con documentación de compraventa disponible.
  • La retención se analiza como pago a cuenta, no como liquidación definitiva.

Firmado y revisado

Por Alejandro Pérez Hernández · Responsable profesional de A&G Tax Consulting

Especialización: Fiscalidad de no residentes · Due diligence fiscal

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Publicado el · Última actualización:

Qué es la retención del 3 %

La retención del 3 % es un pago a cuenta asociado a determinadas transmisiones de inmuebles situados en España realizadas por no residentes. La retención del 3 % es un pago a cuenta y no equivale necesariamente a la cuota definitiva.

Su función práctica es asegurar un ingreso inicial a cuenta de la tributación que debe revisarse después en el Modelo 210.

Cuándo se aplica

Debe revisarse cuando el transmitente de un inmueble situado en España es no residente y la operación encaja en la obligación de retención. La residencia fiscal del vendedor, la naturaleza del inmueble y la documentación de la transmisión son datos de partida.

No conviene decidirlo solo por una manifestación verbal en escritura. Debe existir una revisión mínima de residencia, partes, precio y obligación formal del adquirente.

  • Confirmar identificación y residencia fiscal del transmitente.
  • Revisar si la transmisión se realiza por persona física, entidad o varios titulares.
  • Comprobar precio, fecha y porcentajes de titularidad.
  • Preparar la coordinación entre firma, ingreso de retención y justificante.

Quién debe retener

La obligación práctica recae en el adquirente del inmueble, que debe retener e ingresar el importe cuando el transmitente es no residente y el supuesto entra en la regla aplicable.

Por eso comprador, vendedor, notaría y asesores suelen necesitar coordinar documentación antes y después de la firma.

Base de cálculo

La retención se calcula de forma general sobre la contraprestación acordada en la transmisión. Cualquier circunstancia especial debe revisarse con la documentación de la operación.

Modelo 211

  • Sirve para ingresar la retención practicada por el adquirente.
  • Debe conectarse con la fecha de transmisión y con el justificante que recibirá el vendedor.
  • El justificante es una pieza clave para que el vendedor pueda revisar después el Modelo 210.
  • El plazo debe verificarse en la sede de la Agencia Tributaria antes de presentar.

Plazo y justificante

El ingreso de la retención mediante Modelo 211 tiene un plazo propio ligado a la fecha de transmisión. Antes de presentar debe verificarse el calendario oficial vigente en la sede de la Agencia Tributaria.

El vendedor necesita acreditar la retención soportada. Sin justificante, la revisión posterior de la tributación final o de una devolución puede quedar incompleta.

La documentación mínima debería permitir identificar comprador, vendedor, inmueble, fecha, precio, importe retenido y modelo presentado.

Modelo 210 del transmitente

Tras la venta, el transmitente no residente debe revisar la ganancia o pérdida patrimonial y relacionarla con la retención ya ingresada. El resultado puede exigir ingreso adicional o permitir solicitar devolución, según el caso.

Ganancia, pérdida y devolución

Después de la firma, el transmitente debe revisar la ganancia o pérdida patrimonial. El resultado se compara con la retención ya ingresada: puede existir cuota adicional, devolución o una revisión más compleja si faltan datos.

Para solicitar una devolución no basta con que exista retención. Deben sostenerse valores, gastos, mejoras, titularidad, residencia y cuenta bancaria del beneficiario.

Relación entre retención y resultado final del transmitente.
SituaciónLectura fiscalDocumentación crítica
Cuota final superior a la retenciónPuede existir ingreso adicional.Cálculo de ganancia, justificante del 3 %, escrituras y gastos.
Cuota final inferior a la retenciónPuede existir derecho a devolución si procede.Modelo 211, cuenta bancaria, acreditación de residencia y expediente completo.
Venta con pérdidaLa retención puede no coincidir con el resultado final.Soporte de valores, gastos, mejoras y titularidad.

Venta con pérdida

Una venta con pérdida no elimina automáticamente la retención practicada en la firma. La pérdida debe acreditarse con adquisición, transmisión, gastos, mejoras y demás soporte aplicable.

Si procede devolución, el expediente debe permitir reconstruir la operación completa. La falta de justificantes o de cuenta bancaria válida puede retrasar o impedir la tramitación.

Varios compradores o vendedores

Cuando intervienen varios compradores o vendedores, conviene individualizar porcentajes, importes, retenciones y documentación de cada parte. La cotitularidad mal tratada puede generar descuadres posteriores.

Responsabilidad del comprador

El comprador no debe tratar la retención como una mera formalidad del vendedor. Si debe retener e ingresar, necesita documentar cálculo, plazo y justificante porque la obligación formal se sitúa en su esfera de actuación.

En operaciones con varios adquirentes, financiación, pagos aplazados o poderes de representación, conviene dejar trazabilidad de quién retiene, quién ingresa y qué copia se entrega al transmitente.

Documentación clave

  • Escritura de adquisición y transmisión.
  • Datos de comprador, vendedor, porcentajes y residencia fiscal.
  • Cálculo de la retención, Modelo 211 y justificante de ingreso.
  • Justificante entregado al vendedor.
  • Gastos, mejoras y valores necesarios para el Modelo 210 posterior.
  • Cuenta bancaria y representación si se solicita devolución.

Flujo documental de la operación

Secuencia práctica que debe quedar documentada.
PasoQué ocurreEvidencia
CompradorRetiene el importe que corresponda.Contrato, escritura y cálculo de retención.
Modelo 211Ingresa la retención.Justificante de presentación y pago.
VendedorRecibe justificante.Copia para su expediente fiscal.
Modelo 210Revisa ganancia o pérdida.Cálculo final y documentación de adquisición/transmisión.
ResultadoIngreso adicional o devolución, si procede.Resolución del expediente y justificantes.

Ejemplos prácticos

Ejemplo hipotético completo

Ejemplo numérico hipotético revisado para explicar el flujo Modelo 211 y Modelo 210.

Supuestos del ejemplo

  • Precio de transmisión: 300.000 euros.
  • Retención aplicable usada en el ejemplo: 3 %.
  • Ganancia neta orientativa posterior: 40.000 euros.
  • Tipo orientativo usado en el ejemplo: 19 %, sujeto a residencia fiscal y ejercicio.

Operaciones

  • Retención ingresada por el comprador: 300.000 x 3 % = 9.000 euros.
  • Cuota orientativa posterior del vendedor: 40.000 x 19 % = 7.600 euros.
  • Comparación: 9.000 retenidos - 7.600 de cuota orientativa = 1.400 euros a revisar como posible devolución.

El ejemplo muestra que la retención no siempre coincide con la cuota final. El resultado real depende de valores, gastos, residencia, normativa y documentación.

Checklist relacionada

Documento imprimible

Checklist para venta de inmueble por no residente

Lista imprimible para ordenar escrituras, gastos, mejoras, Modelo 211, justificante de retención y documentación bancaria antes de revisar una venta.

Revisado el

Fuentes oficiales

Errores frecuentes

  • No practicar retención cuando procedía.
  • Retener sobre una base incorrecta o sin documentar el precio real de transmisión.
  • Presentar fuera de plazo sin revisar consecuencias.
  • No entregar justificante claro al vendedor.
  • Confundir el pago a cuenta con la cuota definitiva.
  • No preparar el expediente necesario para solicitar devolución cuando corresponda.

Preguntas frecuentes

¿Quién ingresa la retención?

De forma general, el adquirente que practica la retención debe ingresarla mediante el Modelo 211, conservando el justificante para el vendedor.

¿Cuándo debe presentarse el Modelo 211?

Debe verificarse el plazo oficial ligado a la fecha de transmisión en la sede de la Agencia Tributaria. La guía no sustituye esa comprobación antes de presentar.

¿Qué debe entregar el comprador al vendedor?

Debe entregar un justificante suficiente de la retención ingresada, con datos que permitan conectar comprador, vendedor, inmueble, precio, fecha, importe retenido y modelo presentado.

¿Qué ocurre si la venta genera pérdida?

Debe revisarse el expediente completo. La retención puede superar la cuota final y abrir la posibilidad de devolución si se cumplen los requisitos.

¿Cómo se solicita la devolución?

La devolución se revisa a través del Modelo 210 posterior del vendedor, aportando justificante del Modelo 211, cálculo de la operación, documentación de valores y cuenta bancaria cuando proceda.

¿Qué ocurre si hay varios compradores?

Conviene individualizar importes, porcentajes y justificantes. La coordinación debe permitir identificar quién retiene, cuánto ingresa y qué documentación recibe cada parte.

¿La retención es el impuesto definitivo?

No. La retención es un pago a cuenta. El vendedor no residente debe revisar la ganancia o pérdida y relacionarla con esa retención.

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